Preguntas Frecuentes

¿La Superación del Programa Superior en Administración de Fincas me habilita para el desempeño de la profesión de Administración de Fincas?

Efectivamente, tras la superación del Programa Superior en Administración de Fincas y según la actual legislación vigente, podrá ejercer como  Administración de Fincas.

¿El material didáctico del programa queda en mis manos o sólo accedo a él durante el desarrollo del curso?

El material de estudio es descargable. 

¿Qué obtengo al finalizar los estudios?

TÍTULO  de PROGRAMA SUPERIOR EN ADMINISTRACIÓN DE FINCAS, al igual que los que imparten algunas universidades o centros formativos, homologado por la Asociación Nacional de Administradores de Fincas ( AAFF), el cual cumple con el plan de estudios exigidos por dicha asociación.

Actualmente no existe ningún título oficial de formación reglada para ser Administrador de Fincas. Nuestro Programa Superior, cumple con los requisitos formativos exigidos por la legislación vigente para poder ejercer como Administrador de Fincas.

¿Es necesario pertenecer a alguna asociación profesional o colegio para ejercer la profesión en Administración de Fincas?

No, aunque es recomendable por los beneficios que conlleva para el ejercicio profesional. Nuestros alumnos una vez superado el Programa Superior en Administración de Fincas, cumplen con los requisitos de acceso a la Asociación Nacional de Administradores de Fincas, de la que pueden formar parte como asociados si lo desean.

Aclaraciones sobre la profesión

En ISAAFF les ofrecemos la posibilidad de iniciar una apasionante profesión, la Administración de Fincas. Una de las primeras preguntas que puede surgir es saber si es necesario o no colegiarse, si bien es cierto que hasta 1999 para desarrollar esta actividad era imprescindible estar colegiado, en la actualidad esta obligación ha desaparecido.
Referente a la obligatoriedad o no de ser administrador colegiado, sepa lo siguiente:
La obligatoriedad de ser administrador de fincas colegiado, viene de un RD del año 1968 sobre los colegios profesionales.
Posteriormente se actualizó la Ley de propiedad Horizontal en el año 1999 ya se legisló que incluso un vecino podía ejercer las funciones de administrador. El artículo 13.6 de la LPH no da exclusividad a ningún colectivo profesional, ni exige una cualificación especifica. 
La ley de sociedades profesionales de 2009 estableció que los administradores de fincas no pueden constituir sociedades profesionales, dado que su actividad la pueden ejercer personas que carezcan de título universitario. DGRN 16-05-09
Hacienda pública, cambio el código CNAE 6832 en el año 2009. Antes era Administración de inmuebles residenciales y ahora es Gestión y administración de la propiedad inmobiliaria. Éste incluyo administradores de fincas colegiados y no colegiados, sin diferencia alguna .
En Noviembre de 2009 salió la Ley “paraguas”, derivada de la directiva Bolkestein de la Unión Europea, la cual establece el libre acceso a las actividades de servicios y su ejercicio.
El 27 de diciembre de 2009 sale la Ley Ómnibus la cual modifica diferentes leyes para la adaptación de la ley “paraguas”. Esta ley da un plazo de 1 año para modificar la ley de los colegios profesionales. 

INEXISTENCIA DE EXCLUSIVIDAD A FAVOR DE LOS ADMINISTRADORES DE FINCAS COLEGIADOS EN LOS SERVICIOS DE ADMINISTRACIÓN DE FINCAS

Aunque nos encontramos ante una cuestión debatida hace tiempo, en los últimos tiempos los Colegios de administradores de fincas han arreciado sus campañas publicitarias proclamando su supuesto monopolio en la Administración de Fincas.

Pues bien, las siguientes líneas tienen por objeto demostrar lo equivocado de tal tesis, demostrar en suma que los administradores de fincas colegiados no tienen atribuida en exclusividad la administración de fincas. A tal efecto, se analizará la legislación y jurisprudencia existente sobre la cuestión.

Pues bien, comenzando por la legislación existente sobre la materia, el entonces llamado Colegio Nacional Sindical de Administradores de Fincas nació con el Decreto 693/1968, de 1 de abril, cuyo núcleo fue una Agrupación Sindical del mismo nombre, ambos en el marco de la organización sindical de carácter vertical propia de la época y al margen de la estructura colegial existente. Desmantelada dicha organización (Real Decreto 1.303/1977, de 10 de junio), se permitió a los Colegios sindicales que se acogiesen bajo el techo de los profesionales (Leyes 2/1974, de 13 de febrero y 74/1978, de 26 de diciembre). Así lo hizo el de los administradores de fincas, aun sin adaptar sus estatutos a la nueva situación; hecho permitido por el Real Decreto 2.777/1979, de 26 de octubre, en tanto la regulación estatutaria no se opusiera a la legislación sobre la materia y hasta que se promulgara “en desarrollo de la Constitución, la nueva Ley de Colegios Profesionales”, condición no cumplida todavía. No obstante, la cobertura normativa del Colegio de Administradores de fincas posee el rango adecuado, de acuerdo con la Disposición Transitoria primera de la Ley de Colegios Profesionales. Tal es la actual situación legal del Colegio de Administradores de Fincas.

Al hilo de lo expuesto, lo que interesa destacar es que en la normativa reguladora de dicho Colegio no existe artículo alguno que establezca la exclusividad en la administración de fincas a favor de dichos profesionales. Lo único que aparece en dicha normativa es la obligatoriedad de colegiación para los administradores de fincas titulados que ejerzan la profesión. Es decir, de dicha reglamentación lo que se desprende con meridiana claridad de términos es la obligatoriedad para el administrador de fincas titulado de la incorporación previa al Colegio para el ejercicio de su profesión, pero no la exclusividad o el monopolio de dichos profesionales en la administración de fincas.

No existe sobre la cuestión más legislación directa. No obstante, existen en nuestro ordenamiento otras regulaciones que, indirectamente, vienen a reconocer la no exclusividad de los administradores de fincas.

En efecto, el Real Decreto Legislativo 1175/1990, de 28 de septiembre, por el que se aprobaron las Tarifas del Impuesto sobre Actividades Económicas, tiene previsto por un lado, el Grupo 723 de la Sección 2ª (Actividades Profesionales) de las Tarifas, donde procede el alta y tributación de los administradores de fincas colegiados. Por otro lado, y también en la Sección 2ª, aparece el Grupo 722, donde procede el alta y tributación de los profesionales que sin ser administradores de fincas colegiados se dediquen a la gestión o administración de comunidades ( según contestación de la Dirección General de Coordinación con las Haciendas Territoriales de 29/7/94 ). En fin, cuando las actividades realizadas tengan carácter empresarial (con un administrador de fincas al frente o con otro profesional sin dicha titulación), existe el grupo 834 de la Sección 1ª (“servicios relativos a la propiedad inmobiliaria y a la propiedad industrial”) que según la nota al mismo comprende los servicios relativos a la propiedad inmobiliaria, incluyendo la tasación de inmuebles, las agencias de arrendamiento de fincas, los servicios relacionados con las administraciones de fincas, etc.

En definitiva, la normativa del Impuesto sobre Actividades Económicas tiene previsto en relación con la administración de fincas varios grupos. Uno donde deben darse de alta los profesionales que estén en posesión del título de administrador de fincas, otro donde han de darse de alta los profesionales que, administrando fincas, no tengan dicho título. Y, por último, otro donde deben darse de alta ambos profesionales cuando sus servicios los presten a través de una empresa.

A lo anterior se podría oponer que el alta en cualquier grupo del mencionado impuesto no legitima una actuación profesional, y estaría de acuerdo con dicho argumento (evidentemente, si quien suscribe se diese de alta de Hacienda como médico, no podría pretender el ejercicio legal de la medicina con base, únicamente, en dicha alta y sin estar en posesión del título de Licenciado en Medicina).

Pero no es esto lo que se mantiene. Lo significativo es que existe una normativa con rango de Ley que tiene previstos distintos grupos según el alta en el Impuesto lo realice un administrador de fincas colegiado o un profesional que no esté en posesión de dicho título. En definitiva, se está reconociendo la no exclusividad de los administradores de fincas colegiados y, por tanto, la no exigencia del título homónimo.

Que no existe norma alguna que atribuya monopolio o exclusividad a los administradores de fincas colegiados se desprende también con toda claridad, de forma incontestable, de la tramitación de la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal.

En efecto. Las primeras propuestas que se presentaron al albur de tal reforma contemplaban de forma expresa la figura del administrador de fincas colegiado. Así, por ejemplo, la iniciativa legislativa popular del Consejo General de colegios de administradores de fincas o la proposición de Ley presentada por el grupo parlamentario catalán (Convergencia i Unio).

Pues bien, para comprobar que la intención final del legislador ha sido la de no otorgar exclusividad alguna a dichos profesionales basta acudir al artículo 13.6 de la nueva Ley de Propiedad Horizontal, donde no ya no se incluye la figura del administrador de fincas:

El cargo de Administrador y, en su caso, el de Secretario-Administrador podrá ser ejercido por cualquier propietario, así como por personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones.

Para acreditar que cuando el nuevo texto habla de personas “con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida”, no se está refiriendo a los administradores de fincas colegiados, podríamos traer a colación las enmiendas existentes sobre la tramitación de tal artículo. No obstante no será necesario.

Y no es necesario porque el propio Consejo General de Colegios Oficiales de España de administradores de fincas colegiados, colaboradores de dicho Consejo o el Presidente del Colegio de administradores de fincas de Madrid han reconocido que la nueva Ley no les otorga exclusividad alguna.

En efecto, en un resumen comentado de la nueva Ley de Propiedad Horizontal, suscrito por Don Daniel Loscertales Fuertes y publicado en la revista jurídica SEPIN, nº 187/A, diciembre de 1998, se señala sobre el referido art. 13, apartado 6:

“En cuanto al Secretario y Administrador, el problema es que actualmente no se sabe hasta donde alcanza esa cualificación profesional y legalmente reconocida, pues la única profesión especializada que dispone de Colegio Profesional son los Administradores de Fincas, pero es evidente que la Ley no ha querido darles la exclusividad, pues en otro caso lo hubiera hecho de forma específica”.

Digase que Don Daniel Loscertales Fuertes, aparte de un experto jurista en propiedad horizontal y Director de la revista SEPIN, es “un eficaz colaborador del Consejo General de Colegios oficiales de administradores de fincas, y ha participado, junto con los promotores de la iniciativa Legislativa Popular, en las reuniones mantenidas con el Ministerio de Justicia para elaborar un documento consensuado de vital importancia para el futuro de los “administradores de fincas colegiados, tal y como se reconoce en un artículo publicado por dicho autor en el núm. 102 de la revista “Administración Rústica y Urbana”, del Consejo General de Colegios Territoriales de administradores de fincas.

Para terminar, el criterio expuesto vuelve a ser mantenido por LOSCERTALES FUERTES en una edición especial para el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de la nueva Ley de Propiedad Horizontal, donde se reitera:

“El texto no aclara quienes son los que tienen esa cualificación, es evidente que no hay a priori exclusividad de nadie, salvo las normas internas de los Colegios de Administradores, considerando que es conveniente que cuanto antes se dicten las reglas correspondientes para clarificar las condiciones de titulación y profesionalidad”.

Queda claro pues, que los propios Colegios Oficiales de Administradores de fincas han reconocido por activa y por pasiva que no tienen concedida exclusividad alguna así como, de acuerdo con lo visto más arriba, que no existe norma alguna en nuestro ordenamiento que atribuya el monopolio a los administradores de fincas colegiados.

Es más, según la propia Ley de Propiedad Horizontal cualquier propietario puede administrar su comunidad sin que se le exija la posesión de título alguno. Es decir, los actos propios de los administradores de fincas no son actos exclusivos ya que no están atribuidos a estos profesionales concretos con exclusión de las demás personas.

De acuerdo con el esquema apuntado más arriba, toca ahora analizar la jurisprudencia existente para determinar si los administradores de fincas tiene la exclusiva en la administración de fincas, en definitiva, si dicho título es o no exigible.

Pues bien, por parte del Tribunal Supremo (Sala de lo Contencioso-Administrativo) la cuestión está resuelta a favor de la no exclusividad desde hace varios años, valiendo aquí la cita de sus Sentencias de 6 y 30 de octubre de 1981 (Ar.4074 y 5335). En la última sentencia citada, se establece la siguiente doctrina:

CDO: Que por todo lo dicho, este estamento profesional [los administradores de fincas] tendrá que basar fundamentalmente su política de cuerpo, en hacerse en la práctica cada vez más necesarios, por su honestidad y preparación, como así viene sucediendo, pero sin poder pretender un monopolio no establecido legalmente,…”

Para terminar la exposición de los pronunciamientos de los distintos Tribunales sobre la cuestión que venimos tratando, resta referirnos a la sentencia del Tribunal Constitucional, de 14 de marzo de 1994, que en su Fundamento jurídico segundo señala:

“Por otra parte, este tipo,…, se refería tan sólo a la posesión de un título [oficial], que en ningún momento se exige para los administradores de fincas”

“No existe, que se sepa, una titulación académica o una pluralidad de ellas que configuren una idoneidad objetiva y previa para la administración de fincas urbanas, a cuyo fin es tan válida la Licenciatura de Derecho como cualquier otra o ninguna”.

Es decir, el Tribunal Constitucional lo que mantiene con toda claridad es que la actividad profesional de administración de fincas no exige un título alguno; en consecuencia, los profesionales que sin ser administradores de fincas colegiados se dediquen a administrar fincas no cometen ilícito alguno, al contrario, desempeñan su labor conforme a la legalidad vigente.

En fin, para terminar baste añadir que el requisito de la titulación, en cuanto limitación de los derechos reconocidos en los artículos 35 y 38.1 C.E., no puede dejarse al caprichoso arbitrio del legislador, sino que debe obedecer a motivos razonables, a la protección de intereses públicos dignos de tutela respetando en todo caso el contenido esencial de los derechos de libertad profesional y de libertad empresarial.

Partiendo de estas premisas, resultaría difícilmente comprensible la exigencia de un título específico de administrador de fincas (como pretenden tales profesionales), ya que no se adivinan cuales son los intereses públicos dignos de tutela que se intentan proteger mediante tal exigencia. Visto queda que las funciones del administrador pueden ser desarrolladas, sin menoscabo para los intereses públicos esenciales, por cualquier ciudadano (como evidencia el art. 13 de la Ley de Propiedad Horizontal). Ningún interés público esencial se encuentra protegido por la exigencia de un título específico de administrador de fincas, título ficticio que responde más bien a intereses privados y corporativos absolutamente respetables y legítimos, pero que son incompatibles con los derechos fundamentales de libertad profesional y de libre concurrencia en el mercado.

Conclusiones legales para el Desarrollo profesión en Administración de Fincas abogado especialista

PRIMERO.- Sobre la exclusividad de los Administradores colegiados:

Con más detalle, el artículo incluido y firmado por el Sr. Gálvez Moraleda, es impecable en cuanto a su planteamiento y conclusiones, que suscribimos de nuevo íntegramente y del que, de forma especial, conviene destacar lo siguiente:

1. La actividad de Administración de fincas se puede ejercer por cualquier persona con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocido (Art. 13.6 L.P.H.), además de cualquier propietario en la Comunidad.
2. En modo alguno está determinado en ningún precepto legal ni reglamentario cual sea esa cualificación profesional suficiente por lo que, entiendo, habrá de estarse a cada caso concreto.
3. Los servicios de Administración de Comunidades podrán prestarlo, por tanto, tanto los Administradores titulados como cualquier otra persona con dicha cualificación profesional, no existiendo por tanto exclusividad en nuestra Legislación.
4. Si bien no existe disposición expresa que lo regule, sí que de forma indirecta, el Legislador parece tener clara la no exclusividad a favor de los Administradores colegiados.

5. La obligatoriedad de la colegiación sólo es para el Administrador titulado.

Por lo tanto, en la concreta cuestión de si existe o no exclusividad a favor de los Administradores colegiados, debo coincidir con el Profesor Gálvez Moraleda en que no existe tal exclusividad.

Además de lo anterior y no mencionado en el artículo del Sr. Gálvez, se ha promulgado en el año 2.009 determinada normativa que afecta y regula de manera directa tanto la prestación de
servicios como la colegiación de las personas que los prestan, son las conocidas como Ley “paraguas” y Ley “ómnibus”, por lo que procedo al análisis de esta normativa en relación con la
cuestión del presente dictamen.

SEGUNDO.- Sobre la colegiación obligatoria a la luz de la normativa promulgada a finales del año 2.009.

A) Ley 17/2009 de 23 de Noviembre sobre el libre acceso a las actividades de servicios y su ejercicio (Ley “paraguas”):
En efecto, para la adaptación a la normativa española de la directiva 2006/123/CE del Parlamento Europeo (Directiva Bolkestein), se promulga esta Ley que, en lo que a este dictamen atañe, sólo conviene destacar con carácter general la enorme liberalización que supone para la prestación de servicios en España, bien por prestadores nacionales o por extranjeros que pretendan hacerlo en
nuestro país. De forma más concreta, cabe destacar que el Art. 3.2 de la Ley define al prestador de servicios como cualquier persona física con la nacionalidad de cualquier Estado miembro o residente legal en España, o cualquier persona jurídica o entidad constituida de conformidad con la Legislación de un Estado miembro, cuya sede social o centro de actividad principal se encuentre dentro de la Unión Europea, que ofrezca o preste un servicio.
Por su parte, el Art. 3.3 configura como destinatario de los servicios cualquier persona física o jurídica que utilice o desee utilizar un servicio y entre éstas entiendo que, aún con las peculiaridades propias de una Comunidad de Propietarios, deben incluirse éstas. Por lo tanto, la prestación de servicios de Administración de Fincas se debe entender en el ámbito de regulación de esta Ley.
Sin embargo, en su clausulado y a pesar de consagrarse de forma reiterada la libertad de establecimiento y de prestación de servicios, sin más restricciones que las establecidas en la Ley y éstas siempre de forma excepcional y muy justificada, no se recoge en la Ley de forma expresa nada en relación con la obligación de estar colegiado para la prestación de servicios de Administración de Fincas.
Tan solo encontramos, en el Art. 12.2.b), cuando se regula la libre prestación de servicios por persona de otro Estado miembro, que se prohíbe la restricción del ejercicio de esta actividad mediante la exigencia de que el prestador de otro Estado deba inscribirse en un Colegio o Asociación profesional españoles. Es decir, que a cualquier persona física o jurídica perteneciente a otro Estado de la Unión Europea que pretenda prestar estos servicios en España, no se le puede exigir la colegiación para poder prestar estos servicios.

B) Ley de Modificación de diversas Leyes para su adaptación a la Ley sobre el Libre Acceso a las Actividades de Servicios y su ejercicio (Ley “Ómnibus”): La aprobación de la denominada Ley “Paraguas” y la liberalización, en definitiva, de la prestación de servicios en España necesitaba la modificación adaptación de determinadas Leyes vigentes sobre estas materias, motivo por el que el Estado español promulga esta denominada Ley Ómnibus.
En su Capítulo III “Servicios Profesionales”, el Art. 5 de la Ley procede a la modificación de la Ley 2/74 de 13 de Febrero sobre Colegios Profesionales y, en concreto,modifica el Art. 3 de dicha Ley que se refiere precisamente a la “colegiación”.
Así, el nuevo Art. 3.1 de Colegios Profesionales textualmente dice: “quien ostente la titulación requerida y reúna las condiciones señaladas estatutariamente tendrá derecho a ser admitido en el Colegio Profesional que corresponda”. Es decir, se establece en este precepto una modificación fundamental al configurar la colegiación, por primera vez, como un derecho en lugar de como una
obligación.
Poco dura la alegría puesto que se reforma también el punto 2 del citado artículo en el sentido de que solo será requisito indispensable para el ejercicio de las profesiones hallarse incorporado al Colegio profesional correspondiente cuando así lo establezca una Ley Estatal.
Por tanto, volvemos al sistema tradicional de configurar la colegiación como “obligación” por mandato legal.
Lo anterior hay que conectarlo, finalmente, con la Disposición Transitoria Cuarta de esta Ley en la que se establece que el Gobierno, en el plazo máximo de 12 meses desde la entrada en vigor de esta Ley (27 de diciembre de 2.009), previa consulta a las Comunidades Autónomas, remitirá a las Cortes Generales un Proyecto de Ley que, determine las profesiones para cuyo ejercicio es obligatoria la colegiación. Volvemos, por tanto, al primitivo esquema de colegiación obligatoria pero únicamente cuando una Ley Estatal lo establezca, lo que tendrá que producirse antes del 27 de diciembre del presente año 2.010. Se sabrá, entonces, si esta profesión será de colegiación obligatoria o no. Este hecho ya se ha producido en la ley de Colegios y Servicios Profesionales cuyo objetivo es  impulsar la competitividad, el crecimiento y la calidad de los servicios, mediante la eliminación de restricciones en diversos ámbitos. Este es uno de los compromisos recogidos en el Plan Nacional de Reformas y una recomendación a España de los organismos internacionales. (Agosto 2013) en la cual se establece una lista de profesiones de colegiación obligatoria que sólo podrá exigirse por ley estatal:

  • Profesiones sanitarias: médicos, farmacéuticos, veterinarios, odontólogos, enfermeros, fisioterapeutas, ópticos-optometristas y podólogos.
  • Profesiones jurídicas: abogados, procuradores, graduados sociales, registradores y notarios.
  • Profesiones técnicas: se establece la colegiación obligatoria para los profesionales que realicen actividades para las que se exija visado (nueve actividades en el ámbito de la edificación y el manejo de explosivos, fundamentalmente).

¿Qué posibilidades son las que se plantean? ¿Afectará estaLey al sistema actual descrito en el punto 1º de este Dictamen?

a) El Gobierno no incluye a los Administradores de Fincas entre las profesiones de colegiación obligatoria: Es evidente, que, en tal caso, se estaría refrendando el actual sistema de no exclusividad y que, además, ni siquiera los Administradores titulados tendrían obligación de colegiarse.
Ello supondría, en la práctica, la posible desaparición de los Colegios de Administradores de Fincas ya que difícilmente podrían mantenerse sin la colegiación obligatoria.

b) El Gobierno decide incluir a los Administradores de Fincas entre las profesionales de colegiación obligatoria: En tal caso la situación sería exactamente la misma que la existente actualmente, es
decir, los Administradores titulados sí tendrían obligación de estar colegiados pero el servicio de Administración de Fincas podría seguir siendo prestado por cualquier persona que, como dice el Art. 13.6 de la L.P.H., tenga “cualificación profesional suficiente”.

Y ello, entre otras cosas, porque lo que dice la Disposición Adicional Cuarta de la Ley Ómnibus no es que el Gobierno delimitará los “servicios” para cuya prestación será obligatorio estar colegiado, sino que el mandato al Gobierno es para que defina “las profesiones” para las que dicha colegiación es obligatoria y es por ello que la actividad de prestación de servicios de Administración de Fincas, que se puede prestar tanto por profesionales titulados como por cualquier propietario o cualquier persona con cualificación profesional suficiente, podrá seguir siendo ejercida por todos ellos.

Finalmente, conviene hacer mención a que no solo la letra de la Ley aboga por la liberalización de los servicios y su prestación con la menor restricción posible, sino que es el propio “espíritu” de estas Leyes el que confirma lo anteriormente señalado. En efecto, lo que se pretende con esta normativa europea adaptada a la Legislación española es eliminar trabas y restricciones, acabar con numerosos privilegios procedentes de épocas antiguas en innumerables profesiones, terminar también con prácticas monopolísticas y contrarias a la libre competencia en innumerables sectores de la actividad profesional y con el abuso que, en muchos casos, ha supuesto la obligatoria pertenencia a un Colegio profesional, ya que muchos de estos Colegios, en no pocas veces, amparados en la defensa y protección de sus colegiados y su profesión, no han hecho sino perjudicar al usuario y consumidor o a determinados colegiados en beneficio de una determinada “casta colegial”. Con todo ello se pretende acabar estableciendo unas mínimas restricciones al libre ejercicio de las actividades profesionales y manteniendo los Colegios profesionales sólo en aquellas actividades en las que sea estrictamente necesario pero, eso sí, con atribuciones y competencias mucho menores de las que han venido ejerciendo hasta la fecha.

Con este panorama difícilmente podrá defenderse hoy que la actividad de Administración de Fincas corresponda de forma exclusiva a los Administradores colegiados en los respectivos Colegios profesionales por mucho que digan y critiquen. Así mismo existen numerosas sentencias de diversos Tribunales Superiores, Audiencia Nacional y demás a favor del libre ejercicio de la profesión de Administración de Fincas, por lo tanto que no les confundan.

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